Für die jetzigen Eigentümer wird ein lebenslanges oder befristetes Nießbrauchrecht in Abteilung II an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen.

Dabei bleibt der bisherige Eigentümer  – lebenslang oder zeitlich befristet –  wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. In der Regel trägt der bisherige Eigentümer während der Nießbrauchlaufzeit alle laufenden Immobilienkosten weiterhin. Der Käufer hat damit den großen Vorteil, dass er für keine laufenden Kosten aufkommen muss und ein hohes Maß an Verwaltungs- und Abrechnungsarbeiten entfällt.

Der Erwerber wird im Grundbuch in Abteilung I als juristischer Eigentümer eingetragen.

Das Nießbrauchrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 1030 ff geregelt und hat sich bereits millionenfach bewährt.

In Einzelfällen entscheiden sich Senioren dafür, den Nießbrauch zeitlich zu begrenzen. Dies hat für beide Seiten Vorteile. Zum einen erhält der Senior einen höheren Auszahlungsbetrag, zum anderen weiß der Erwerber bereits beim Kauf, wann er auf die Immobilie zugreifen kann. Diese Lösung wird von Senioren gewünscht, wenn sie bereits wissen, dass sie in ein paar Jahren in eine Seniorenresidenz umziehen werden oder sich räumlich verkleinern möchten.

Auf Grund des Nießbrauchrechtes wohnt der bisherige Eigentümer weiterhin unentgeltlich in seiner Immobilie. Der Erwerber erhält also keine Miete. Der Nießbrauchwert wird vom aktuellen Marktwert abgezogen. Hierzu wird die Miete mit der voraussichtlichen Lebenserwartung des Verkäufers multipliziert. Bei einem befristeten Nießbrauch erfolgt die Multiplikation der Miete mit der festgelegten Nießbrauchzeit.

Der notariell beurkundete Auszahlungsbetrag (=Kaufpreis) plus das errechnete unentgeltliche Nießbrauchrecht ergeben den aktuellen Marktwert.

In der Regel ergeben sich beim Nießbrauchkauf auch Einsparungen bei den Erwerbsnebenkosten.

Ja, dies ist möglich. Verkehrswert und Nießbrauchwert werden neu berechnet. In diesem Fall wird für der aktuelle Verkaufspreis (Verkehrswert abzüglich Nießbrauchwert) ermittelt.

Nein, der Nießbrauchnehmer bleibt wirtschaftlicher Eigentümer und bewohnt die Immobilie in der Regel selbst.

Im Falle eines vorzeitigen Auszugs des Nießbrauchberechtigten haben Sie ein befristetes Vorrecht diese Immobilie –zu marktüblichen Konditionen- anzumieten. Die Mieterlöse stehen –solange der Nießbrauch besteht- dem Nießbrauchbegünstigten zu.

Da das Nießbrauchrecht für den bisherigen Eigentümer im Grundbuch zu seiner Sicherheit an erster Rangstelle eingetragen wird, ist in der Regel eine Bankfinanzierung mit einer Grundschuldeintragung auf das Nießbrauchobjekt nicht möglich.

Die Finanzierung des Kaufpreises kann daher nur über die Besicherung einer anderen Immobilie oder mit Eigenkapital erfolgen.

Neben der Kaufpreiszahlung fallen die üblichen Erwerbsnebenkosten für den Käufer an:

  • Kosten für den notariellen Kaufvertrag
  • die Grundbucheintragungen
  • Grunderwerbsteuer
  • die Courtage für die Vermittlung der Immobilie.

Dies wird bereits bei Kauf im Notarvertrag festgehalten. Gemäß vertraglicher Regelung sind die Erben verpflichtet, das Objekt innerhalb von 3 Monaten zu räumen. Mit Vorliegen der Sterbeurkunde wird der Nießbrauch im Grundbuch gelöscht und der Käufer kann frei über die Immobilie verfügen.

Grundsätzlich wird im notariellen Kaufvertrag geregelt, dass alle gewöhnlichen und außergewöhn-lichen Kosten weiterhin vom Nießbrauchnehmer zu tragen sind.

Ja, bei vorzeitigem Auszug des Nießbrauchbegünstigten hat der Erwerber gemäß notariellem Kaufvertrag die Möglichkeit, dem Nießbrauchbegünstigten statt der Anmietung der Immobilie eine Ablösezahlung für den Restnießbrauch anzubieten. Kommt eine Einigung zustande, wird nach der weiteren notariellen Beurkundung das Nießbrauchrecht im Grundbuch gelöscht und der Erwerber kann über die Immobilie frei verfügen.

Nein, die Rechte zur Nutzung des Gegenstandes und Erwirtschaftung von Erträgen kann der Nieß-brauchnehmer nicht an Dritte verkaufen oder vererben.

Nach heutiger Rechtsprechung ist bei einem Verkauf der Nießbrauch-Immobilie -nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist- die Differenz zwischen dem reduzierten Kaufpreis und dem Verkaufserlös steuerfrei. Dies gilt auch bei einem Verkauf vor Ablauf der Nießbrauch-Laufzeit.